市场研究|自用投资兼顾，哪种特色小镇是你的菜？

在楼市因去泡沫化需要受严厉调控的当下，消费升级、产业升级和小城镇建设正成为拉动中国经济发展的三大增长点，特色小镇作为中国城市化建设、新型城镇化建设的下一站，目前正迎来爆发期。

2016年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，明确提出，到2020年，全国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。各地政府都通过投资、补贴、奖励等方式，积极展开特色小镇建设。

在大规模“政策红利”的吸引下，在饱受拿地成本越来越高，对企业利润的威胁，甚至投资风险加大的前提下，很多知名房地产开发商陆续涉足特色小镇。响应政府号召，打造特色小镇，不但可以以较低成本获得大量土地开发权，而且会在后续运营中持续获得稳定的销售和租金以及经营现金回报，而且房企转型特色小镇越靠近地产转型越容易成功，其中不乏保利、融创、万科、华夏幸福、绿地、绿城、碧桂园、泰禾、华侨城等大型房企。一时之间，特色小镇风起云涌。

在国内，特色小镇概念发端于浙江，推广至全国。浙江的特色小镇建设历史超过10年，不但深深植根于当地文化，而且与旅游资源的特点完美结合，特色鲜明，运营经验丰富，相对成熟度较高，无论是度假、养老居住使用，还是纯投资，均具备更大的稳定性和优势。

其中最为成功的有10个，本文限于篇幅，仅举个别案例加以说明。

余杭梦想小镇

年轻人创业者起航平台

位于杭州未来科技城仓前区域，临近西溪湿地，拥有仓前粮仓、太炎故居等极具人文气息的历史遗迹。

梦想小镇是“互联网创业小镇”和“天使小镇”双镇融合发展的典范。

其中，互联网创业小镇重点鼓励和支持“泛大学生”群体创办电子商务、软件设计、大数据、云计算、动漫等互联网相关领域的企业；天使小镇则重点培育和发展科技金融、互联网金融，集聚天使投资基金、股权投资机构、财富管理机构。迄今为止，梦想小镇吸引多个互联网创业团队和年轻创业者落户，300多亿元风投基金蜂拥而至，形成了完整的互联网创业生态圈。

西湖云栖小镇

西湖云栖小镇则是政府主导，名企运作的模式。自2011年建设以来，已经云集了阿里云、富士康、银杏谷、数梦工厂、猪八戒网等200多家企业，其中更多是由高校系、阿里系、浙商系、海归系、海外系等团队创办的新型企业，着力建设以云计算为核心，云计算大数据（云栖小镇有一个名誉镇长叫王坚博士，他是阿里巴巴的首席技术官、阿里云的创始人、中国云计算领域的领军人物，也是云栖小镇主要创建者，正致力于把云栖小镇打造成中国未来创新的第一镇）和智能硬件产业为产业特点的特色小镇。

以上两个小镇是科技服务类型特色小镇，未来或许会成为年轻一代的创业天堂，其居住物业投资潜力较大，随着高新技术产业在这片土地上的飞速发展，其物业无论是售价还是租金，回报率增幅较城市中心地段更有想象空间。

而对于所有人群而言，健康特色小镇的受众更加广泛，年轻时可以用于休闲度假、疗养，年老退休后可以作为养生、养老的常住地，可以成为一生的陪伴。

健康特色小镇一般需要包括医疗、医药、设备、养老养生等方面。首先需充分打造“健康文化”功能，重点在养生养老、休闲度假、康体美容和医养结合，这样才能使健康养老落到实处。 

其次是“绿色生态”。在保留原有生态的基础上，做好休闲度假类结合的大健康产业及休闲文化产业的项目，才值得拥有。 

桐庐健康小镇

桐庐健康小镇紧邻大奇山国家森林公园，与桐庐县城无缝对接，是桐庐富春山健康城的核心区块。背山面水，环境极佳。整体功能多元化，三大主题综合体更是为居者提供高能级、高品质的服务，无论是地段价值，还是服务高度，投资、自用灵活，未来升值空间较大。

台州神仙居氧吧小镇

神仙居氧吧小镇位于仙居中部旅游板块白塔镇境内，东至诸永高速公路神仙居出口，南邻祝庄村，西靠鱼山村，北至高迁下屋村。是以绿色生态为主题的健康生活小镇，以山水田园、滩林溪流、古村古镇为基础，功能主要包含旅游度假、健康养生、文化创意、宜居宜游，最终目标是要打造成国际旅游养生目的地、充满活力的生态产业高地，和全国知名的美丽乡村样板，就其自然环境来看，非常适合度假、养生和康养，宅院是民宿，自住、出租，甚至开店都能够，短期投资和长期投资结合，灵活度很高。

温岭医养小镇

温岭医养健康小镇选址于温岭市城东街道，东至螺丝山，南至81 省道，西至瓦窑头河，北至鹅冠山，自然环境与风光好。规划面积3.61 平方公里，建设面积1680 亩。小镇从规划上看，是以大健康产业为主导方向，但同时又深度利用互联网技术，其发展重点在医疗器械产业、制药产业、医疗服务产业、健康养生养老产业、健康旅游度假产业，深度融合大健康“产、学、研、医、养、游”六大元素，构建集健康生产、健康生活、科教文化、社区服务于一体的健康产业生态系统。这个小镇除了健康、养生以外，也能够满足身体健康欠佳，但又不愿意长期住院的亚健康和疾患人群，更加适合中老年人群的投资与自用兼顾用途。

江苏省特色小镇建设虽然起步较浙江略晚，但同样具备优异的环境资源和产业基础，因此跟进速度很快。首批入选江苏省特色小镇的13市共25个，还有大批在路上，相信不久的将来，会有更多主题特色鲜明的小镇呈现出来，提供给我们更广泛的选择机会。

正如买房要跟规划走一样，特色小镇投资也要经过大浪淘沙，才能百炼成金。被赋予了经济结构调整和转型升级的承载体、金融服务实体经济的新模式、人民美好生活的集聚地、城市改造发展的新方向等光环的特色小镇，无论多么耀眼，购买者更主要考核的是特色小镇产业的主题鲜明性和与其匹配的完善度，产业越完善，可持续发展动力越强，未来回报率就越高。当然投资特色小镇更要着眼未来，更多长线投资的角度考虑，以避免小镇建设周期较长，短期投资收益不佳而带来的问题和风险。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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